بدأ صوت انفجار فقاعة أسعار الإسكان العالمية في الظهور.
قبل ذلك ، كان السوق الصاعد للعقارات في العديد من البلدان قد استمر لمدة عقد أو أكثر. خاصة منذ اندلاع وباء التاج الجديد ، في ظل تحفيز السياسة النقدية العالمية المتساهلة للغاية ، ارتفعت أسعار المنازل في الاقتصادات الكبرى حول العالم إلى مستويات قياسية ، وتراكمت مخاطر فقاعات أسعار المنازل بسرعة.
الآن ، في ظل التأثير المزدوج للزيادات الشديدة في أسعار الفائدة مثل الاحتياطي الفيدرالي والركود العالمي ، بدأت فقاعة أسعار المنازل في الانفجار ، واقترب ازدهار الإسكان العالمي من نهايته.
في تقرير حديث ، وصفه موقع Oxford Economics على النحو التالي: "بشكل عام ، هذه هي التوقعات الأكثر إثارة للقلق بالنسبة لسوق الإسكان منذ 2007-2008 ، ومن المرجح أن تتأرجح أسعار المنازل المستقبلية بين انخفاض متواضع وتراجع حاد." "
وتعتقد الوكالة أنه في الفترة المقبلة ، ستكون كندا ونيوزيلندا وهولندا وأستراليا أكثر عرضة لخطر هبوط أسعار المساكن.
ارتفعت أسعار الفائدة ، وتراجعت أسواق العقارات في العديد من البلدان بشكل حاد
يجادل تقرير أكسفورد إيكونوميكس بأن معدلات الرهن العقاري في الاقتصادات المتقدمة تستمر في الارتفاع ، مما يهدد بدفع بعض أسواق الإسكان إلى ركود حاد. لقد سوت أو هبطت أسعار المساكن في العديد من الاقتصادات. مع تشديد معايير الائتمان المصرفي وتعميق تأثير الركود ، سيزداد الضغط الهبوطي على أسعار المساكن.
هذا الاتجاه آخذ في الظهور بالفعل.
أظهرت البيانات الصادرة عن مؤسسة الإقراض العقاري البريطانية هاليفاكس أن أسعار المنازل في المملكة المتحدة انخفضت {0}. 4 في المائة على أساس شهري في أكتوبر ، بعد انخفاض بنسبة 0.1 في المائة على أساس شهري في سبتمبر. تنخفض أسعار المنازل في المملكة المتحدة بأسرع وتيرة منذ ما يقرب من عامين. يتنبأ تقرير صادر عن إرنست ويونغ أن الرهون العقارية في المملكة المتحدة ستنخفض إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من 10 سنوات في عام 2023.
انخفضت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بسرعة في النصف الثاني من عام 2022. سجل مؤشر أسعار المنازل S & P / Case & Shiller أول انخفاض شهري له منذ عام 2012 في يوليو ، مما أدى إلى انخفاض الطلب على العقارات السكنية في العديد من الولايات والمدن. يتوقع بعض الاقتصاديين في وول ستريت أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة قد تستمر في الانخفاض بنسبة تصل إلى 20 في المائة العام المقبل.
كما شهدت كوريا الجنوبية أيضًا انخفاضًا في أسعار المساكن لعدة أشهر بعد "موجة الاندفاع على المنازل الوطنية" السابقة. وفقًا للبيانات الصادرة عن لجنة العقارات الكورية في نهاية يوليو ، انخفض عدد الوحدات السكنية المتداولة في البلاد بنسبة 50.6 في المائة في النصف الأول من العام مقارنة بالعام السابق ، وهو أدنى مستوى منذ عام 2006. متوسط أسعار المنازل في كما تراجعت كوريا الجنوبية في النصف الأول من هذا العام.
أظهر تقرير الاستقرار المالي الصادر عن بنك الاحتياطي النيوزيلندي في اليوم الثاني أنه مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، استمرت أسعار المنازل في نيوزيلندا في الانخفاض. على الصعيد الوطني ، تراجعت أسعار المنازل بنسبة 11 في المائة عن ذروتها في نوفمبر 2021 ، مع انخفاضات أكبر في ولينجتون وأوكلاند. وقال التقرير إن حالات التخلف عن سداد حقوق الملكية والرهن العقاري السلبية ليست منتشرة على نطاق واسع في الوقت الحالي ، "لكنها ستزداد إذا استمرت الأسعار في الانخفاض ومع إعادة تسعير الرهون العقارية لرفع أسعار الفائدة".
ليس من الصعب أن نرى أن المد والجزر في سوق الإسكان العالمي مرتبط ارتباطًا مباشرًا بزيادة أسعار الفائدة. وتجاوزت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة 7 في المائة في الأشهر الأخيرة واستمرت في الارتفاع ، وهي أعلى نسبة منذ 2002 ، مقارنة بـ 3.2 في المائة أقل مما كانت عليه قبل عام.
تقدر أكسفورد إيكونوميكس أن معدلات الرهن العقاري في منطقة اليورو والمملكة المتحدة قد زادت بأكثر من الضعف منذ أبريل ومايو.
هذه الدول الأربع لديها أسعار المساكن الأكثر خطورة
وفقًا لـ Oxford Economics ، فإن أسواق الإسكان في كندا ونيوزيلندا وهولندا وأستراليا هي الأكثر خطورة. وتعتقد الوكالة أنه في هذه الاقتصادات ، يكون نمو أسعار المنازل من الربع الرابع من عام 2019 إلى الربع الثاني من عام 2022 مرتفعًا بشكل عام ، وتقييمات العقارات مرتفعة ، ومستويات الديون مرتفعة ، والدين بسعر عائم بارز. لذلك ، تعتقد الوكالة أن ارتفاع أسعار الفائدة سينتقل بسرعة إلى الشؤون المالية للأسر في هذه البلدان.
قال كاشف أنصاري ، المؤسس المشارك لـ Juwai IQI والرئيس التنفيذي للمجموعة ، في مقابلة مع وكالة الأنباء الصينية ، إن أسعار المنازل في كندا وأستراليا ونيوزيلندا ودول أخرى من المتوقع أن تقود التراجع في أسواق العقارات الأوروبية والأمريكية. تضم مجموعة تقنية الملكية 30 وكيلاً 000 في آسيا والمحيط الهادئ وأوروبا والولايات المتحدة.
يعتقد كاشيف أنصاري أنه أولاً وقبل كل شيء ، نظرًا لأن سوق العقارات في هذه البلدان قد ارتفع أكثر من غيره خلال الوباء ، فمن السهل أن ينخفض سوق العقارات ذات النمو المرتفع في سوق العقارات عندما يواجه تشديدًا نقديًا.
على عكس معظم الرهون العقارية للمشترين في الولايات المتحدة التي لديها معدلات فائدة ثابتة ، فإن جزءًا كبيرًا من الرهون العقارية في بلدان مثل كندا وأستراليا معوم ، مما يعني أن مالكي المنازل يتعرضون لضغوط من ارتفاع أسعار الفائدة ، والذي يأتي بدوره مع ارتفاع الأسعار.
إذا كانت ديون الأسرة تمثل الكثير من الدخل المتاح للأسر ، فإن هذه الأسر تكون أكثر عرضة لمعدلات فائدة الرهن العقاري المرتفعة. في جميع البلدان الثلاثة ، تعتبر حصة ديون الأسر مرتفعة أيضًا. إذا تم فرض هذه العوامل ، حلل كاشيف أنصاري أن الطلب على سوق العقارات المحلي سينخفض بشكل كبير ، مما سيؤدي إلى انخفاض مزدوج في سعر حجم المعاملات في سوق العقارات.
استشعرت فيونا يانغ ، الشريك الإداري لـ Plus Agency ، وهي شركة عقارية معروفة في سيدني ، أستراليا ، التغيير في السوق. وقالت لوكالة الأنباء الصينية إن الشقق في سيدني هي الأكثر تضررا. يتم ردع مشتري وبائعي العقارات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة ، لذلك هناك عدد أقل من القوائم تدخل السوق وعدد أقل من العروض لكل قائمة. "منذ عام مضى ، بيعت ممتلكاتنا النموذجية بحوالي 110 في المائة من سعر الإدراج. واليوم ، يبلغ متوسط معاملات إعادة البيع حوالي 90 في المائة من السعر المطلوب."
"في كل مرة ترتفع فيها أسعار الفائدة ، يقوم العديد من المشترين بتعديل ميزانياتهم نزولاً." قالت فيونا يانغ: "أراد أحد المالكين بيع شقة فاخرة كبيرة من ثلاث غرف نوم تطل على ميناء سيدني. وسعر البيع المتوقع له هو 25 مليون دولار ، لكن السوق قد يكون قادرًا على تحمل 20 مليون دولار فقط ، وهو خصم كبير. ومع ذلك ، حتى إذا قام بتأجير العقار ، فإن عائده لا يتجاوز 2.5 في المائة ، ويمكنه أن يكسب أكثر بمجرد الاحتفاظ بالنقود في البنك ".
بعض المنازل التي كانت مطلوبة في السابق أصبحت الآن غير قابلة للبيع.
قال جيمس برات ، الرئيس التنفيذي لمجموعة جيمس برات للمزادات ، وهي دار مزادات في سيدني: "كنت أعمل في عقار بالقرب من شاطئ بوندي وكان علينا تأجيل موعد المزاد ثلاث مرات لأنه ببساطة لم يكن هناك عدد كافٍ من المشترين. هذا أمر بالغ الأهمية. نادرة في بوندي ، حيث تباع العقارات عادة بسرعة وبأسعار مرتفعة ".
قالت تينا ماك ، مستشارة الاستثمار العقاري المعروفة في فانكوفر ، كولومبيا البريطانية ، كندا ، في مقابلة مع وكالة الأنباء الصينية ، إن أسعار المنازل في المناطق المحيطة بفانكوفر ارتفعت بشكل كبير خلال الوباء. لأنه في ذلك الوقت ، أراد الناس منازل كبيرة في الضواحي. منذ بداية هذا العام ، مع استئناف العديد من الشركات للعمل ، وجد الناس أنه لا يزال من غير الملائم السفر إلى المدينة بالسيارة في الضواحي ، كما أن أسعار النفط باهظة الثمن أيضًا. حتى الآن منازل خارج المدينة قد سقطت أكثر من غيرها. وانخفض 20 في المئة حتى الآن هذا العام.
هل ستتكرر أزمة الرهن العقاري لعام 2008؟
هل ستعيد أزمة الرهن العقاري لعام 2008 الناجمة عن العقارات نفسها؟
وقال كاشيف أنصاري إنه يعتقد بشكل عام أنه بعد أزمة الرهن العقاري الأخيرة ، أصبحت البنوك أكثر صرامة في مراجعة القروض عند الإقراض ، وتظهر البيانات أن عدد المنازل المصادرة لأنها لا تستطيع دفع الرهن العقاري لم تزد بشكل كبير.
وأشار إلى أن الانخفاض في أسعار العقارات يستند إلى الارتفاع الحاد في العامين الماضيين ، على سبيل المثال: كندا وأستراليا ونيوزيلندا حتى لو تراجعت الدول الثلاث بنسبة 20 في المائة ، فهي لا تزال أعلى مما كانت عليه قبل الوباء. وحيث ينخفض أكثر ، فهو أيضًا حيث يرتفع بشكل أسرع. سيتم تخفيض ثروة الكثير من الناس في البلدان المتقدمة مقارنة بالوباء ، لكنها لا تزال أعلى مما كانت عليه قبل الوباء.
في الواقع ، نظرًا لوجود عدد أقل من المضاربين وعدد أقل من المستثمرين المؤسسيين في سوق العقارات ، فإن المشترين ، وخاصة القادمين الجدد الذين يحتاجون فقط إلى مشترين ومشترين أجانب يمتلكون النقد ، قد بشروا بفترة مواتية لشراء منازل. سيجد المشترون أنفسهم في وضع جيد للتفاوض بشأن الأسعار وشروط الشراء ، وسيحظى وكلاء المشترين بحياة أكثر استرخاءً.
تتفق أكسفورد إيكونوميكس على أن أحد الإيجابيات هو أن ديون الرهن العقاري كنسبة مئوية من دخل الأسرة في بعض الأسواق الرئيسية أقل مما كانت عليه قبل الأزمة المالية العالمية. في الولايات المتحدة ، كانت نسب دين الرهن العقاري إلى الدخل في الربع الثاني من عام 2022 أقل بنسبة 35 في المائة مما كانت عليه في الربع الرابع من عام 2007 ، وأقل بنسبة 25 في المائة في إسبانيا و 14 في المائة في المملكة المتحدة.
عامل آخر هو أن ديون الرهن العقاري ذات معدلات الفائدة المتغيرة أقل مما كانت عليه قبل الأزمة المالية العالمية. وهذا يعني أن الأسر تواجه القليل من التأثير المباشر لارتفاع معدلات الرهن العقاري.
